Projektanalyse: Das “Herzog-Georg-Carrée” als neue Mitte Bad Liebensteins?

Aktuell ist die Stadt Bad Liebenstein bestrebt, das Bauvorhaben „Herzog-Georg-Carrée“ eines privaten Investoren aus Hessen, mit welchem der Abriss der Stadthalle und die anschließende Errichtung eines Handels- und Dienstleistungszentrums beabsichtigt wird, voranzutreiben.

Das Projektvorhaben wurde im Rahmen eines von der Stadt initiierten Interessenbekundungsverfahrens „neue Mitte“ eingereicht und als einziges von insgesamt fünf eingereichten Vorschlägen in Teilen veröffentlicht. Die übrigen Vorschläge sämtlicher Mitbewerber wurden bislang unter Verschluss und der interessierten Öffentlichkeit vorenthalten.

Selbst anhand der wenigen bislang veröffentlichten Daten ergeben sich eine Reihe wesentlicher Mängel (z. B. lückenhafte Planungsinhalte, fadenscheinige und nicht nachvollziehbare Argumentationen) und vor allem etliche offene Fragen:
  1.  Es handelt sich bei dem zur Bebauung stehenden Gebiet um das einzig mögliche Stadtzentrum unserer Einheitsgemeinde und damit um eine weitreichende Aufgabenstellung, welche ohne vorherige Erstellung eines integrierten Stadtentwicklungskonzeptes nicht entschieden werden darf, da mit dem vorgelegten Bauvorhaben langfristige Perspektiven verspielt werden.
  2. Eine wesentliche Aufgabe des neuen gemeinsamen Oberlandes ist es, ein Zentrum mit Identifikationscharakter für alle beteiligten Ortsteile zu schaffen. Grundsätzlich handelt es sich bei dem veröffentlichten Entwurf jedoch nicht um ein Stadtzentrum, sondern um ein großes Einzelhandelsprojekt mit riesigem Supermarkt unter dem architektonischen Deckmantel städtebaulicher Mindestanforderungen und eines großen Parkplatzes mit dem Qualitätsanspruch eines Gewerbeobjektes. Ein Ortszentrum darf sich nicht allein als Sondergebiet Handel und Dienstleistung definieren. Neben Infrastruktur im Bereich Handel und Gewerbe stehen vor allem auch die Aufgaben der öffentlichen Verwaltung sowie Aspekte des gemeinsamen kulturellen Lebens zur Disposition. Aus diesem Grund ist im gemeinsamen Interesse aller Bürger die Aufgabenstellung für so einen wichtigen Stadtraum durch Erstellung eines integrierten Stadtentwicklungskonzepts unter Bürgerbeteiligung neu zu definieren, um eine nachhaltige und qualitätsvolle städtebauliche und architektonische Lösung zu suchen.
  3.  Die alternative Möglichkeit zur Sanierung der Stadthalle und deren Umgestaltung in ein modernes barrierefreies Verwaltungs- und Bürgerzentrum wurde von der Stadtverwaltung bislang nicht einmal ansatzweise geprüft. Eine Ortsbesichtigung am 22.09.2014 unter Beteiligung eines Architekten und Brandschutzexperten sowie eines erfahrenen Bauingenieurs zeigte auf, dass der Rohbau des ehemaligen Kulturhauses nach wie vor intakt und sanierungswürdig ist. Ebenso ist die Fläche zur Umgestaltung in ein Verwaltungs- und Bürgerzentrum ausreichend und bietet überdies noch weiteres Potential für z. B. eine moderne Kur- und Touristeninformation u. v. m.
  4.  Anhand des bisher veröffentlichten Entwurfs ist, insbesondere im Hinblick auf den geplanten Vollsortiment-Supermarkt mit 1.700 m² und den über 200 Parkplätzen, eine offenkundige Beeinträchtigung des Stadtbildes gegeben. Der Entwurf widerspricht somit, wie bereits der Bebauungsplan 1/10, den Grundsätzen der Bauleitplanung, welche im § 1 BauGB formuliert sind. Besonders der architektonisch wertvolle Neubau der katholischen Kirche in der Ruhlaer Staße wird von dem geplanten Supermarkt de facto „erschlagen“, anstatt in ein ganzheitliches Konzept eines neuen Stadtzentrums mit eingebunden zu werden.
  5. Die Ortsgestaltungssatzung wird auch in diesem Bauvorhaben offensichtlich außer Kraft gesetzt. Grundsätzlich sollte es jedoch nicht möglich sein, die Ortsgestaltungssatzung für das Sanierungsgebiet „Stadt- und Kurzentrum“ in Bad Liebenstein auf diese Weise zu umgehen.
  6. Das Vorhaben strebt, ebenso wie der einstige Bebauungsplan 1/10, die Errichtung eines großflächigen Einzelhandels an. Da bereits der potentielle Investor das Bauvorhaben als großflächigen Einzelhandel definiert, besteht hierüber kein rechtlicher Klärungsbedarf mehr. Somit ist das Projekt planungsrechtlich als solcher zu werten. Darüberhinaus sind die Vorgaben der Thüringer Verordnung zum Landesentwicklungsplan vom 6. Oktober 2004 zu beachten: Hiernach sind in Grundzentren: „…Einzelhandelsgroßprojekte nur dann zulässig, wenn sie zur Sicherung der Grundversorgung im Versorgungsbereich erforderlich sind.“ Hierbei ist anzumerken, dass der künftige Status als Grundzentrum für Bad Liebenstein im Entwurf LEP 2025 noch nicht gesichert ist. Unabhängig davon muss der Vorhabensträger die Unschädlichkeit des Vorhabens nachweisen. Betrachtet man jedoch Prognosen zum Kaufkraftabfluss und den Verkaufsflächen-vergleich, so scheint dies ein unmögliches Unterfangen zu sein 1. Grundsätzlich ist derzeit im Einzugsbereich kein Defizit bei der Sicherung der Grundversorgung erkennbar. Von einer „wesentlichen Verbesserung und umfassenderen Versorgung“ kann daher keine Rede sein. Gleiches gilt auch für die übrigen Gewerbe- und Dienstleistungsflächen. Aufgrund der vielen Leerstände von Gewerberäumen und Ladenlokalen in allen Ortsteilen ist keinerlei Verbesserung für die Bevölkerung erkennbar.
  7. Ergebnisse von Sondierungsgesprächen und Behördenabstimmungen sowie einer Standortanalyse wurden auch auf Nachfrage von der Stadt nicht veröffentlicht und sind nur der Stadt sowie dem Projektsteuerer und Investor bekannt. Gleiches betrifft die Veröffentlichung der übrigen im Interessenbekundungsverfahren eingereichten Vorschläge, welche selbst auf eine Anfrage über das Internetportal „Frag den Staat“2 von der Stadtverwaltung nicht veröffentlicht wurden. Somit ist seitens der Bürger eine detaillierte Prüfung nicht möglich, diese Unterlagen sind jedoch zu einer vollständigen Erläuterung, Plausibilitätsprüfung und Abgleich von Alternativen unbedingt erforderlich. Eine Bürgerbeteiligung wird somit vorsätzlich konterkariert.
  8. Bad Liebenstein hat einen Entwicklungsplan, in dem das betroffene innerstädtische Gebiet als Fläche für Kultureinrichtungen ausgewiesen ist. Die veröffentlichte Planung widerspricht somit diesem Entwicklungsplan und beeinträchtigt die in diesem Plan ebenfalls ausgewiesenen „reinen Wohngebiete“ und das „Mischgebiet Kerngebiet“. Zudem wäre die Möglichkeit eines verkehrsberuhigten innerstädtischen Kurbereichs auf Dauer verspielt.
  9. Im Pressebericht vom 9. Mai 2015 spricht der Vorhabensträger selber von umfangreichen Umverteilungen der Kaufkraft 3. Dies nimmt der Investor jedoch billigend in Kauf, Zitat: „Nur damit sei das Vorhaben realisierbar.“ Somit zielt die Planung von vorneherein auf Leerstände in allen Ortsteilen ab, für die dann neue konzeptionelle Lösungen gefunden werden müssen und die die Gemeinde somit vor erneute große Probleme stellen würde.
  10. Bereits im Jahr 2002 wurde von der damaligen Gemeinde Schweina die Genehmigung zur Ansiedlung eines weiteren Lebensmittelmarktes mit der Begründung, dass die Kaufkraft im betroffenen Einzugsgebiet bereits abgeschöpft sei, verwehrt. Diese Entscheidung wurde sogar vom Landesverwaltungsamt bestätigt. Seither ist noch ein fünfter Markt hinzugekommen, was zu einem weiteren Kaufkraftverlust führte. Diese Situation wird durch den demografischen Wandel und dem damit einhergehenden Bevölkerungsschwund in Zukunft noch weiter beschleunigt.
  11. Wichtige umweltrelevante Fragen wurden bislang nicht ausreichend beachtet, insbesondere inwieweit eine erforderliche Renaturierung der Grumbach in Verbindung mit einer erneuten Überbauung als Parkplatz ökologisch verträglich und rechtlich zulässig ist 4. Die behauptete Aufwertung der wichtigsten innerstädtischen Fläche durch Umgestaltung zu einem Parkplatz ist daher fraglich. Insgesamt verschlechtert sich der Bachverlauf der Grumbach noch weiter und das Schutzgut Wasser wird langfristig beeinträchtigt.
  12. In der Betrachtung zum Schutzgut Klima/Luft werden aufgrund des geplanten Parkplatzes mit zirka 200 Stellplätzen immense Beeinträchtigungen im unmittelbaren innerstädtischen Bereich langfristig zementiert. Während andere Kommunen versuchen schädlichen Verkehr aus der Innenstadt zu verbannen. Hier ist besonderes Augenmerk auf die Feinstaubproblematik und die besonderen Anforderungen an die Luftqualität von Kurorten zu legen.
  13. Der Aspekt des Lärmschutzes wird nur völlig unzureichend betrachtet. Das Planungsgebiet gehört zum Stadt- und Kurzentrum, im unmittelbaren Umfeld befinden sich zahlreiche Wohnbebauungen, deren Bewohner ein Recht auf Lärmschutz haben. Die Lärmbelästigung, welche sich aus dem zu erwartenden Ziel- und Lieferverkehr sowie etwaigen Lüftungsanlagen u. ä. ergibt, wird aller Ansicht nach das zulässige Maß übersteigen.
  14. Im Pressebericht vom 9. Mai 2015 wird die Behauptung aufgestellt: „Mit diesem Vorhaben können wir eine nachhaltige Entwicklung für Bad Liebenstein hinkriegen…“. Welche das sein soll und ob diese nicht eher negativ ist, bleibt jedoch offen. Ebenso wird eine Vielzahl von Behauptungen aufgestellt, welche nicht belegt werden: Wer hat den Wunsch nach diesen Einkaufsmöglichkeiten geäußert? Ist es nicht eher erforderlich, die teuer geschaffenen Gewerbeflächen in Marienthal zu vermarkten und so weitere Arbeitsmöglichkeiten in unserer Region zu schaffen, anstatt die Wettbewerbssituation im Einzelhandel noch weiter zu verschärfen?
  15. Der Verkehrsknoten Bahnhofstraße — Barchfelder Straße — Herzog-Georg-Straße soll offenkundig mittels eines Kreisverkehrs ausgebaut werden. Wer trägt die Kosten für diesen neuen „Herzog-Georg-Kreisel“? Grundsätzlich fehlt hierfür wiederum ein vorheriges Stadtentwicklungskonzept nebst einer fundierten Ermittlung des künftig zu erwartenden Verkehrsaufkommens sowie der Nachweis, dass die örtliche Infrastruktur ausreicht.
  16. Die derzeit öffentliche Zufahrt zum Grundstück der katholischen Kirche und zur Ruhlaer Straße 4a wird privatisiert und überbaut. Die Zufahrt ist jedoch öffentlich gewidmet. Auf diesen Sachverhalt wird jedoch anscheinend keine Rücksicht genommen. Ist die dauerhafte Sicherung des Wegerechtes für Anlieger und die Allgemeinheit zwischen Ruhlaer Straße – Parkstraße und zur Katholischen Kirche im Grundbuch gesichert? Wer trägt die Kosten für eine Neuerschließung der betroffenen Grundstücke? Teile des Flurstückes der ehemaligen Gaststätte Löwen sind heute Teil der Barchfelder Straße, werden diese Teile nicht im Vorfeld herausgelöst, so ist hier mit weiteren Problemen zu rechnen. Außerdem befindet sich ein Teil des Straßenflurstückes im geplanten bebauten Bereich (Ecke heutige Einmündung alter Straßenverlauf). Dieser wird von der Planung ebenfalls überbaut, ist hier ein Verkauf einer Teilfläche dieses Flurstückes geplant? Grundsätzlich kann die Flurstücksituation noch immer nicht als geklärt bzw. abschließend bereinigt betrachtet werden.
  17. Ein rechnerischer Nachweis der Flächenversiegelung wurde bislang nicht erbracht. Anhand des bislang veröffentlichten Bildes erfolgt eine immense Mehrversiegelung von Flächen, was wichtigen übergeordneten Planungszielen zuwider läuft und das Leitbild einer grünen Kurstadt nachhaltig stören würde.
Wir, die Bürgerinitiative „Stadthalle als Verwaltungs- und Bürgerzentrum“, sind gegen diesen Vorschlag zum Interessenbekundungsverfahren „neue Mitte“ der Stadt Bad Liebenstein, weil die Wirtschaftlichkeit und der Nutzen dieses Konzepts vehement anzuzweifeln sind. Wir sind dafür, dass eine wirtschaftlich nachhaltige und städtebaulich qualitätsvolle Lösung im Einklang mit dem ortsüblichen Charakter von Bad Liebenstein und unter Erhalt und Einbeziehung der ehemaligen Stadthalle erfolgt, um den tatsächlichen Erfordernissen der Einheitsgemeinde und nicht den wirtschaftlichen Interessen eines Investoren gerecht zu werden.
In Bad Liebenstein wurden während der letzten Jahre zahlreiche unwirtschaftliche und strategisch bedenkliche Entscheidungen getroffen. Im Rahmen von „Nacht-und-Nebel-Aktionen“ wurden die Bürger vor vollendete Tatsachen gestellt (z. B. durch den Abriss des denkmalgeschützten Elektrizitätswerkes und des historischen Bahnhofsgebäudes). Die mit der Kommunalwahl in 2013 proklamierte  Bürgerbeteiligung wurde bislang nicht umgesetzt, so das das Misstrauen der Bevölkerung gegenüber der Stadtverwaltung und dem Stadtrat nach wie vor groß ist.

Wir fordern Transparenz durch lückenlose Veröffentlichung ALLER eingereichten Vorschläge und vor allem eine ergebnisneutrale Prüfung der alternativen Konzeptidee zur Umgestaltung der Stadthalle in ein zukunftsfähiges barrierefreies Verwaltungs- und Bürgerzentrum für das gesamte Altensteiner Oberland.


Anmerkungen:
1) Berücksichtigt man die vorhandenen 5 größeren Lebensmittelmärkte von Bad Liebenstein mit seinen ca. 8000 Einwohnern, so ergibt sich eine Gesamtverkaufsfläche von 4.650 m². Das Ergibt einen Wert von 581 m² Verkaufsfläche je 1000 Einwohner und beträgt somit bereits jetzt das 1,7 -fache des Bundesdurchschnitt (~350 m² VKFL / 1000 EW). Zzgl. des geplanten 1.700 m² Vollsortiment-Supermarktes ergäbe sich ein Gesamtverkaufsfläche die um 127% über dem Bundesdurchschnitt liegt. Dabei nicht berücksichtigt sind im übrigen die zum Glück noch zahlreich vorhandenen Handwerksbäcker und -fleischer.
2) Siehe https://fragdenstaat.de/anfrage/ergebnisse-der-ausschreibung-zum-interessenbekundungsverfahren-neue-mitte
3) Der Kaufkraftabfluss liegt bereits jetzt über dem Zumutbaren. Ausgehend von 1.850 € je Person und Jahr für Lebensmittel hat die Region rechnerisch eine Gesamtkaufkraft von 14,8 Mio. €. Diese Kaufkraft reicht rechnerisch eigentlich schon nicht für die bestehenden Märkte aus.
4) Gemäß §67 (Absatz 3) ThürWG sind: „nicht naturnah ausgebaute natürliche Gewässer, sofern nicht überwiegende Gründe des Wohls der Allgemeinheit entgegenstehen, in einem angemessenen Zeitraum wieder in einen naturnahen Zustand zurückzuführen.“